展望2020年 长沙楼市稳定之下 分化加剧

商铺方面,供过于求,成交砍半,市场遇冷,去化困难。1-11月长沙商业商铺市场累计供应52万㎡,同比+27%,成交15万㎡,成交砍半,市场遇冷,去化困难;供销仍旧以社区商业为主,芙蓉万国城MOMA、佳兆业云顶梅溪湖、保利天禧等项目去化较理想。

2019年前11月,长沙房地产商品住宅项目项目销售面积TOP10分别是阳光城尚东湾、万科金色梦想、龙湖春江郦城、绿地长沙城际空间站、万科魅力之城、恒基旭辉湖山赋、北辰三角洲、明昇壹城、长房东旭国际、中建璟和城。其中阳光城尚东湾凭借77.24万方的销售面积和68.77亿元的销售金额登顶榜首。排名第二的万科金色梦想与其还有一定差距,预计今年全年阳光城将登顶销售榜首。

办公方面,市场愈发低迷,成交依赖大宗交易。1-11月长沙写字楼市场累计供应6万㎡,同比-74%,成交9万㎡,同比-51%,市场处于低迷状态,去化困难;供应端集中在洋湖垸、麓谷板块,成交端依靠长房东云台、弘坤滨江大宗交易支撑。

库存方面,据研究机构数据,库存面积整体呈上升趋势,截至11月底库存面积1015万㎡,出清周期保持在10-12个月之内。据中原11月楼市数据,长沙11月住宅整体供求比1.2,内五区住宅市场已连续4个月呈现供过于求的状态。进入12月,受年终冲刺业绩的影响,长沙住宅市场供应量继续放大,成交情况略微上升,但依然显得动力不足,短期去化压力或持续加大。

洋湖板块,城市配套落实速度加快,板块价值快速兑现,长沙三大高地价板块之一;南片土地储备充足,未来竞争优势凸显。2019年片区住宅缺货,价格洼地迅速填平,房价弯道超车;短时间购房者难以接受,未来预计进入提质高价盘认可时期。

2019年,长沙土地市场放量明显,下半年回温明显,供销量稳定攀升,宅地占比近半,流拍率处于低位,限价地块的住宅限价部分攀升。

另一主要政策是12月,长沙市发改委官网发布长发改价调〔2019〕296号文,明确了长沙市商品住房价格由成本加利润加税金构成,其中平均利润率为6%~8%。

梅溪湖板块,品质性价比板块;一期进入尾声,二期健康产业先行,配套规划齐全,未来前景好。一期出让土地利润空间较2018年小幅提升,供应进入尾声;二期限价较一期有所下调。量价表现好,品质和价格均衡看重;未来竞争方向西移,集中在一二期交界处。

限购政策持续,房票紧张未得到缓解,120㎡以上产品成交占比持续上涨,面积90㎡以下产品吸引力持续下降,市场占比被压缩至1成;政策持严之下,可选范围内客户趋向于一步到位, 面积120㎡以上产品占比近5成,同比提升8个百分点。

高铁会展板块,板块价值陆续兑现中,未来向东发展; 品牌大盘云集,处于热点片区中的价格洼地。供销一骑绝尘,时隔一年重回巅峰,供销同比增加五成以上;明星项目热销助推板块热度。

12月,长沙市发改委官网发布长发改价调〔2019〕296号文,明确了长沙市商品住房价格由成本加利润加税金构成,其中平均利润率为6%~8%。

2019年长沙商业供过于求,成交走低,竞争压力持续加大。1-11月累计供应258万㎡,同比+49%,成交131万㎡,同比-14%;供销比1.97,市场全年处于供大于求的状态,陆续有新项目入市,竞争持续加压。因供大于求,库存面积持续增加,截至11月底长沙商业库存面积高达1334万㎡,出清周期延长至107个月。

纵观2019年长沙房地产市场,多个片区楼盘加大推货量,房企之间的竞争压力激增。但是市场上购房者观望情绪弥漫,楼盘销售两极分化局面明显。且楼市限购政策持续收紧并无放松迹象,客户逐渐被消化,市场成交乏力。

滨江新城板块 ,土地供应愈加稀缺,卓越中寰、龙湖春江郦城火爆热销,片区热度持续; 未来住宅项目集中在北区,预计热度将北移与滨水新城承接。

2019年前11月,长沙商品住宅整体成交均价在10689元/㎡。从各月份数据来看,整体房价呈小幅波动,变化不大。

雨花区、岳麓区仍是市场供销主力区域,两区供应占比74%,成交占比71%,同比提升10个百分点,比重进一步加大,年度热点片区(武广、梅溪湖、滨江、麓谷等)集中在两区,明星项目频频发声。

商业公寓方面,供销比1.85,成交量同比持平;2019陷入竞争红海,单项目去化放缓。1-11月长沙商业公寓市场累计供应199万㎡,同比+66%,成交108万㎡,同比-6%,供销比从1.18攀升至1.85,剪刀差加大,持续有新项目入市,竞争红海,而成交量与18年基本持平,单项目去化速度放缓。

2019年1-11月长沙商品住宅累计供应943万㎡,同比+6%。继3、4月“小阳春”回暖,5、6月供应井喷,预计在12月长沙住宅市场也迎来了一波供应井喷。

11 月,长沙市住建局的一份会议纪要显示,在长沙限购区域内,第一套房网签达 6 年,可拥有购买第二套房的资格。

星沙板块,2019 热点片区,区域发展进入升级换代快车道;产业转型,发展楼宇经济,打造“立”起来的星沙;城市配套快速落地,一二级市场关注度高。低价老盘接近售罄,新项目入市后价格断层攀升,供求关系逆转,预计明年竞争愈加激烈;封闭型市场将被打破,未来竞争集中在茶塘。

麓谷板块,成熟产业板块,开发商进驻意愿强,但规划单一,配套缺失;一级市场供销热带动二级市场高频加推,万科金色梦想成为区域年度网红盘。片区成交楼面价集中在4000元/㎡,限价集中在8500-9500元/㎡;网红盘炒热区域,产业&品牌房企2019扎堆进驻。新项目多为精装,产业人口房票短时间难以大幅增加,预计明年进入去化攻坚战,厮杀激烈。

在房住不炒的楼市基调下,长沙楼市政策历来都是非常严厉的,因此预判未来政策再调控升级的可能或许不大。今年以来,长沙市场的热度持续低温,观望情绪浓厚,进入到2020年如果长沙市场政策没有释放积极的信号,明年的成交情况或许没有今年乐观,因为拥有房票的人少之又少。再加之部分限价要高于目前市场价的项目入市,客户接受度或不高,市场成交的两极分化现象持续。价格方面,或有略微上浮,因为限价地块的住宅部分限价悄然上升,明年集体入市或对房价造成小幅波动。

2019年长沙商品住宅累计成交900万㎡,同比-2%,市场平稳。上半年成交量不如下半年,收到5、6月份供应井喷的影响,6月成交也迎来大幅上涨,进入到下半年市场成交量波动较小, “金九银十”平淡度过,传统销售旺季不再。值得一提的是,今年以来长沙月度楼盘开盘成交率基本维持在60%上下徘徊,日光盘现象相较于此前大大减少。

长沙的调控政策在全国二线城市的严厉程度是名列前茅的,在“房住不炒,因城施策”的楼市主基调下,2019年长沙楼市并无大政策的变动,主要政策一是11 月,长沙市住建局的一份会议纪要显示,在长沙限购区域内,第一套房网签达 6 年,可拥有购买第二套房的资格。在一定程度上是对二套房限购政策的放松。

据研究机构统计数据显示,2019年前六月,全国共发布房地产调控政策251次,较去年同期增长31%。在“房住不炒”大背景下,分类调控、精准施策持续发力,“稳房价、稳地价、稳预期”的楼市主基调得到良好贯彻。

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